Рынок недвижимости редко бывает без перемен. На него влияет всё, от обещаний президента до обычной смены сезонов. Олег Ющенко занимается бизнесом в области жилой и коммерческой недвижимости с 18 лет – фактически всю жизнь. Спросим совета: какая обстановка в этой сфере сейчас?

– Олег, мы все наблюдали, как в пандемию и после неё цены катастрофически выросли. А что происходит сейчас? Пошли ли они вниз?

– Можно сказать, что в регионах, где много предложений, наблюдается спад. Видим понижение цены примерно на 10 процентов по сравнению с 2020 годом. На это влияет сразу много факторов. Во-первых, у людей были ожидания, что упадут ставки по ипотеке, как говорил Трамп. Но ставки не падают, они так и стоят в районе 6–7 процентов. А поскольку люди ждали понижения ставок, они откладывали приобретение новой недвижимости и продажу старой. И так как ставки никуда не двигаются, продавцы всё-таки выходят на рынок. А покупателей ставки не стимулируют, покупатели всё равно выжидают. Поэтому сейчас стало больше предложений на рынке. 

Также до сих пор идёт перемещение из более дорогих штатов на юг. У нас по статистике в Шарлотт каждые сутки приезжает около 140 семей. И им нужно жильё. 

– Насколько много среди русскоязычного населения желающих и имеющих возможность купить своё жильё?

– Я думаю, что у наших людей такие же возможности, как у американцев, а вот желания, думаю, больше. Потому что они хотят как-то закрепиться, иметь что-то своё. Понимают, что аренду всё равно нужно платить и всё равно где-то жить, поэтому хотят платить за своё. У нашего человека отношение к дому лучше, чем у американцев, которые воспринимают дом как что-то временное или сугубо как инвестицию. Наш человек больше относится к этому с душой. Американцы легко переезжают и не так сильно привязываются. А мы как-то хотим всё обустроить по своему вкусу. 

– При новом строительстве какой сценарий происходит чаще всего? 

– Вы изначально выбираете место, участок. И выбираете проект дома из предлагаемых застройщиком. В течение полугода ваш дом будет готов. На выбор, как правило, даётся 3–4 проекта, и наполнение дома тоже в 3–4 вариантах. Есть ещё кастомные проекты, там больше вариантов. Кому что подходит. Это как с машиной – если спросить «какая машина самая хорошая», одного ответа нет. 

Но всё же самое важное в недвижимости – это место. Покупка дома всегда предполагает компромисс. Я своим клиентам говорю так: номер один – мы определяемся с местом. А потом уже с тем, что будет находиться в этом месте, будь это таунхаус, отдельный дом и так далее. Всегда правильнее отталкиваться от места расположения. То есть покупателю надо быть достаточно гибким в своих желаниях, какой дом он хочет. Локация – единственное, что нельзя легко поменять. Если дом будет около дороги, или у аэропорта, или у очистных сооружений, это всегда будет минус, который никуда не денется. 

Такой минус можно всё же немножко компенсировать ценой, это будет что-то подешевле. И если покупатель согласен смириться с шумом от дороги, то это его выбор. А если это, например, инвесторский проект, который потом нужно будет сдавать, то я категорически не советую такой вариант. 

– Это честный подход. Иногда просто сталкиваешься с риелторами, которые либо не владеют информацией о продаваемом объекте, либо пытаются скрыть какие-то вещи. Что вы об этом думаете? 

– По лицензии нам запрещено скрывать. Угроза лишения лицензии за любое сокрытие или неправдивую подачу информации здесь очень велика. Также есть неимоверные штрафы. Это непрофессионализм. Мотивация риелторов умолчать о каком-то факте понятна – они хотят закрыть сделку. Скажут вам что-то вроде «да тут не сильно пахнет, только когда ветер, а с севера вообще не пахнет» и так далее. Но это всё равно потом выйдет боком. Если человек рассчитывает в этом бизнесе продержаться год, заработать денег и заниматься другими делами, то такое возможно, но я считаю, что репутация превыше всего. Мы должны думать о будущем и о своей репутации. 

– Кстати, если сравнивать с бывшими странами СНГ, откуда мы когда-то переехали, новое строительство там было достаточно рискованным делом. Застройщик мог обанкротиться, мог просто «кинуть». Здесь такого не случается? 

– Нет, такого не случается. Здесь это всё закончилось ещё в 60-х годах. Потом были приняты законы, которые полностью запрещают любую продажу будущего объекта. Вы можете дать только задаток, до 10 процентов от стоимости. Но только тогда, когда у застройщика есть разрешение на строительство, он получил все разрешения-пермиты, только тогда вы можете дать задаток. А купить вы можете только тогда, когда у застройщика на руках есть сертификат о сдаче в эксплуатацию. То есть это готовый дом, уже с сертификатом. Город полностью одобрил дом и считает, что он пригоден для жизни. Эта схема исключает мошенничество. 

– А что вы думаете о том, какие огромные дома сейчас стали строиться и почти нет участка земли рядом с ними? 

– Это дефицит земли в первую очередь, её не станет больше. Поэтому застройщики стараются максимально использовать площадь застройки и получить максимальную прибыль. Им выгоднее на меньшей площади участка построить больше квадратных футов и их продать, зарабатывая больше. Но многое зависит от штата. Например, в Северной и Южной Каролине большой дом – это 3–3,5 тысячи квадратных футов. В Техасе это 5 тысяч.

– Стоит ли жертвовать безопасностью ради покупки своего дома, чтобы было именно своё жильё, пусть и в районе похуже? 

– Ни в коем случае. Безопасность в первую очередь. Я считаю, что можно жертвовать отдалённостью. Что хорошо в Америке, так это то, что за любые деньги вы можете купить что захотите. Например, вы хотите потратить на дом 100 тысяч, но хотите при этом настоящий замок. Пожалуйста, вы можете купить такой замок в Аризоне, в пустыне. Или же «собачью будку» на Манхэттене. Тут на любой бюджет можно найти вариант. Просто будет разное местоположение.

Я всегда советую так: если человек привязан к месту работы, то дорога до работы должна занимать не более 40 минут. С пробками, со всем проведённым в машине временем – не более 40 минут. Если будет больше, то первые полгода вы, может, и не заметите, но потом это станет сильно триггерящим фактором в вашей жизни. 

– А что вы думаете о сложившемся мнении, что если жильё близко к общественному транспорту, то там больше криминала. Это так? 

– В Америке это так. Я рекомендую заходить на специальные веб-ресурсы – их много, они официальные, красочные, со всей статистикой по районам и преступлениям. Вы выбираете район на карте и смотрите, какие преступления когда совершались. И сразу будет видно, где благоприятный район, а где неблагоприятный. 

– То есть покупатель должен проделать достаточно большую «домашнюю работу», чтобы подготовиться?

– Для этого и нужен риелтор, чтобы подсказать, что, где и как. Спрашивайте риелтора. Если хотите убедиться в его правоте, то перепроверяйте. Также обязанность покупателя провести инспекцию понравившегося дома. Я обязательно советую инспекцию, даже когда идём на новое строительство. Если после покупки нашли проблемы, можно обратиться к застройщику, и он всё исправит. Например, по законам Северной Каролины он даёт полную гарантию на первые пять лет на основную конструкцию и десять лет на всё остальное. 

– А вы согласны с тем, что в новом строительстве сейчас используются более дешёвые материалы? Или это не всегда так? 

– Нет, не всегда так. У разных застройщиков разный уровень и отделки, и материалов. Всё зависит от того, что вы заказываете. Есть разные пакеты. Я всегда предупреждаю людей: если вы видите в рекламе «дом за 300 тысяч» – это базовый дом. Это будет вариант в самом конце жилого посёлка, самый «неинтересный» участок и базовая постройка. Дополнительные деньги потребуются за участок, за фасад, за лестницу, за ванную и так далее. 

То, что в рекламе, и то, что выйдет в конце, это совсем разные цифры. Базовый вариант будет без светильников, с дешёвой кухней, дешёвыми столешницами. Потом вы удивитесь: как это я пришёл по рекламе «дом за 300 тысяч», а потратил 450? Так что закладывайте дополнительно 30 процентов от стоимости. Бывает, что у застройщика уже есть готовый дом, который построен и продаётся, и тогда покупатель даже может выбить скидку. Застройщику надо продать, поэтому можно торговаться.

– Какого размера первый взнос надо надо иметь на руках, чтобы вообще начинать это дело? 

– Я всегда клиентам привожу простую математику. Минимальный первый взнос – это 3 процента от стоимости дома. Также надо обязательно учитывать около 8 тысяч долларов на closing cost – это заключение сделки, сюда входят нотариальные услуги и комиссии. 

В Северной Каролине есть программа от штата: если вы покупаете дом до 500 тысяч и у вас доход до 110 тысяч в год, то штат даёт вам помощь в размере 15 тысяч на первый взнос как займ без процентов. С учётом этих 15 тысяч получается совсем не так уж много. 

Можно договориться о том, чтобы расходы на сделку нёс продавец. У меня было даже так, что клиент сначала дал 3,5 тысячи задатка, но потом мы поторговались, и он ещё и заработал 300 долларов на покупке дома. Такое тоже бывает. 

– Есть такое наблюдение, что страховые компании в последнее время избавляются от объектов недвижимости более старой постройки. С чем это связано? 

– По нашему региону, например, известно, что страховые компании не хотят страховать дома в зонах потенциального затопления. Или они стараются поднять цену. По поводу страхования старого жилья – я в основном такое наблюдал в квартирах в старых комплексах, где есть проблемы с трубами или крышами. Страховые компании присылают своего агента, он всё просматривает и они или повышают стоимость страховки, или же отказываются по причине старых труб, плохой крыши и так далее. Это нормальная практика с точки зрения страховой компании, потому что они видят в этом большие риски и они могут выбирать. Да, со страховыми с каждым годом всё труднее и труднее работать.

– Можно ли владельцу жилья обойтись без страхования недвижимости? 

– Только если вы покупаете за наличные и платите всю сумму. А если вам выдают кредит, то страхование будет обязательным условием любого банка. Когда вы покупаете за свои деньги или когда дом уже полностью выплачен, можно его не страховать, но в итоге все расходы по ремонту лягут на плечи владельца.

– Вас, наверное, часто спрашивают: сейчас хорошее время, чтобы покупать? Или хорошее время, чтобы продавать? 

– Эти два вопроса постоянно на слуху. По поводу продажи – надо смотреть за рынком. Я всегда рекомендую выходить на продажу весной, когда открывается подача налогов. Желательно всё подгадать так, чтобы до конца лета или до осени уже с продажей закончить. Люди подают декларации о доходах, и займодатели открывают им новые возможности. Сфера недвижимости очень подвержена сезонности продаж. В этом году сезон чуть-чуть сдвигается на лето, потому что у всех были ожидания новых ставок, но пока мы их не наблюдаем. 

А по поводу покупки – ноябрь-декабрь всегда лучшее время для покупателя, когда он может поторговаться по поводу тех объектов, которые «зависли» на рынке или надо закрывать год, как бы подводить черту. И это лучшее время для торгов со стороны покупателя. 

Ну а в целом, если жизнь так распорядилась, что вам надо переезжать, то надо делать это уже не глядя на сезонность. И обратиться к профессионалу! Тут даже часы выбирают с профессионалом, не говоря уже про машины и дома. Кто хочет купить или продать жилую или коммерческую недвижимость или приобрести объект нового строительства, я с удовольствием помогу. Тогда вы не совершите ошибок, которые потом нельзя будет исправить.

Олег Ющенко, риелтор NorthGroup Real Estate
License: NC 344909 SC 137480

Сайт: olehyushchenko.com
Email: Olegysh@gmail.com
Тел.: (704) 493-7948